【高利回りREIT】3468-スターアジア不動産投資法人の評価は？

今回はETFではなくて、個別銘柄のREIT、不動産投資法人の銘柄を紹介したいと思います。
不労所得といえば不動産、と思い浮かべる方も多いでしょう。
でも不動産は高いです。
マンションの１室でも数千万円、ビル１棟なら億単位です。
しかし、高額のローンを組んで取得した物件でも、入居者がいなければ収入になりません。

不動産の不労所得には興味がある。
でも借金をしてまで大きなリスクは取りたくない。

そこで今回ご紹介するのが、不動産投資信託。
REITです。

そんなREIT銘柄の中から、１口数万円と比較的安価で、分配金利回りが高めの銘柄を取り上げたいと思います。

＜3468＞スターアジア不動産投資法人。

このページでは以下の内容について、解説したいと思います。

• ＜3468＞スターアジア不動産投資法人とは、どんなREIT銘柄なのか？
• 資産規模や、保有する物件の傾向は？
• 分配金はいくらくらい？

※１口単価、分配金利回り、時価総額などは、個別銘柄のリートの中で高め、低めとなっております。
※予想分配金、単価などは日々変動します。このページの記載内容は過去のデータであり、今後の利回り等を保証するものではありません。最新の金額等は公式発表等をご確認ください。
※あくまでも個人の感想です。特定の銘柄、商品などへの投資を推奨するものではありません。

どんなREIT銘柄か？

2016年4月20日に上場。
2020年8月に、さくら総合リート投資法人を吸収合併。

現在に至る。

ややオフィス寄りの総合型

保有物件数ではオフィスと住宅が多く、ほぼ同数になります。
しかしオフィスビルと住宅では価格が違いますね。
資産配分でみると、住宅はオフィスよりも小さい比率になります。

４割近くがオフィスで、残りは10～20％程度ずつのバランス型。
特化型ではなく、ややオフィス寄りの総合型と言えると思います。

関東を中心に、関西と福岡にも物件を保有

保有物件の地域は、首都圏および関東が多めです。
あとは大阪など関西と、福岡にも若干。

首都圏プラス関東方面で3分の2なので、関東を中心に物件を保有しています。

資産規模はリート銘柄の中では小さめ

2022年3月15日発表の決算短信によると、総資産は1,933億円です。
１口時価×発行済み口数　の時価総額は、約1,100億円。

資産規模の大きいところのリート銘柄は、総資産が13,000億円あるそうです。
61の上場リート銘柄中、スターアジア不動産投資法人の総資産は40番目のようです。
上場リート銘柄の中では、スターアジア不動産投資法人の資産規模は小さめと言えるでしょう。

資産規模が大きいほど保有する物件数も多くなりますし、地域とかも分散できて、安定感が出てきます。
規模の小さい銘柄は物件数が少ないですし、老朽化したら建て替え、修繕費用とかもあるので、何かあった際に収益がガクッと落ちるリスクがあるかもしれませんね。

資産規模が大きいところが、必ずしも分散して物件を保有しているわけではなく、集中投資しているところもありますけど。
Jリートで資産規模が一番大きいのは、＜8951＞日本ビルファンド投資法人です。

分配金権利確定日は１月末と７月末

１月末と７月末に決算を行います。
その日に投資主名簿に記載されていれば分配金を受け取る権利を得ることができます。
その数日前までに購入していないと権利を得られないので、権利付き最終日までに購入を終える必要があります。

１口６万円前後、リート銘柄では安め

スターアジア不動産投資法人の１口単価は、2022年4月時点で6万円前後です。

JリートETFよりは高いけど、個別リートでは安め

リートETFよりは高いですが、数十万円する銘柄もあるリート銘柄の中では安めで、比較的買いやすい値段だと思います。
株式のように１単元が100株とかいうことはなく、スターアジア不動産投資法人の最小取引単位は１口です。
数万円で買えるので、リート銘柄の中では買いやすいお値段です。

コロナ前は６万円弱くらいだったのですが、コロナ暴落で３万円くらい、半値近くに下落しています。
リート銘柄は有事の際に大きく下落することがあるので、投資をする際には注意が必要かもしれません。

2021年にはコロナ暴落前よりも高値に

2021年には１口単価が6万円を超えて、コロナ暴落前よりも高値になりました。
2022年前半も6万円前後で推移しています。
価格が下がる場面も見られますが、＜3468＞スターアジア不動産投資法人の１口単価は、コロナ暴落前の水準に戻っています。

ところが、分配金額はコロナ後に大きく減っており、利回りは下がっているのです。

分配金はいくら？

スターアジア不動産投資法人の予想分配金利回りは、リートETFよりも高く、リート銘柄の中でも高めです。
それでも、コロナ禍以後、大きく減額しており、まだ低いままです。

かつては利回り10％以上だったけど…

2020年の年間分配金額は、6,224円。
コロナ前の１口単価は６万円しない程度でした。
６万円で買ったとしても、利回りは10％以上だったのです。

古い記事とかを見ると超高利回りが謳われていたりしますが、2022年の予想利回りは５％前後。
十分に高い利回りですが、かつてのような高い利回りではなくなっています。

2022年の予想利回りは５％前後

2022年の予想分配金額は、年間で2,954円です。
2020年の半分も出ていません。
それでも、１口単価は2022年のほうが高かったです。
価格が変動するので購入金額次第で分配金利回りも変わりますが、概ね５％前後の利回りになっています。
リートETFの利回りよりは高めです。

以前よりも利回りが下がっていますが、経済面が正常化すれば分配金も増えて、いずれ高い利回りに戻るかも、という期待もあっての高値なのかもしれません。

2023年の分配金は増額予想

2022年8月に増資を行って物件を追加取得して、予想分配金額が増えました。
その後、2023年2月に更に予想分配金額を増額しています。

2023年1月の予想額は前年7月と同額の1,476円のままですが、2023年7月の予想額は1,552円になりました。
年間分配金額は2022年の2,954円から、2023年は3,028円に増額する見込みです。

運用資産の一部を売却して、高利回りのメザニンローン債券に投資をして収益が増える見込みのようです。

2022年8月、公募増資（PO）を実施

2022年8月1日に、物件の追加取得のために公募増資を行うことが発表されました。
発行済投資口数は132,300口を追加して、1,789,389口から1,921,689口へと増加する見込みです。

増資の発表後、株価は少し下落した

8月1日の増資発表後、スターアジア不動産投資法人の１口価格は56,000円を割るまで急落…というほどでもありませんが、下落しました。
増資という言葉にマイナスの印象があるようです。
しかし下落もそう続かず、持ち直しています。

2022年8月9日に決定した売り出し価格は 54,795円でした。

物件の追加取得で、分配金額は増額見込み

増資で得た資金で、大阪市阿倍野の商業施設とホテル、藤沢のオフィスビルを取得する予定のようです。
中古で既にテナントも入っているので、収益面では即戦力ですね。

投資口数が大幅に増えるので、１口あたりの分配金額は分母が増えるため減ってしまうのでは？

と不安になるかと思いますが、2023年7月期の１口あたり分配金予想額は1,485円。
2022年7月期と2023年1月期の予想額1,476円から増額される見込みです。

2021年8月にも増資を実施している

スターアジア不動産投資法人は2021年8月にも同じくらいの規模で増資を実施しています。
増資によるものか、社会情勢による影響か微妙なところですが、一時的なものではありますが増資の実施後に価格が下落しているものの、その後に増資前よりも高値になっています。

１口あたりの分配金額も、2021年7月期に減額した後、2022年1月期には増額しています。
増資よりも、社会情勢のほうが１口の価格や分配金額に影響が大きそうです。

今後も増資があるかも

スターアジア不動産投資法人は2021年3月に策定した中期計画で

『資産規模目標3,000億円、1口当たり分配金目標1,600円』

というのを出しています。
増資前の資産規模が1,796億円。
今回の増資で得られる資金は70億円くらい？
3,000億円にはまだ遠いですね。

目標達成まで、まだまだ追加で増資をしそうです。

まとめ

＜3468＞スターアジア不動産投資法人について、簡単にまとめてみました。

• リートETFよりも単価は高いけど、リート銘柄の中では安め。
• 予想分配金利回りはリートETFよりも高く、リート銘柄の中でも高め。
• １口価格はコロナ前よりも高くなったけど、分配金は半分以下でまだ戻っていない。
• 資産規模が小さいので、有事の際には注意が必要かも？

分配金利回りはそこそこ高いのですが、一般論として利回りが高いほどリスクが高くなる傾向がある、ということは頭に入れておいたほうが良いです。
資産規模が大きく、沢山のビルを所有していれば、１棟くらい無くなったところで収益に大きな影響は与えません。
でも規模が小さくて、１棟で数パーセントの資産だったりすると…？

高い利益を追求するのか、安定した利益を求めるのか。
そこらへんは人それぞれなので、自分に合った投資を見つけられたら良いな、と思うのでした。

僕はスターアジア、保有していますけどね。
多数のREIT銘柄に分散投資できる東証リート指数連動のETFを選ぶのも、一つの手段だと思います。
ETFは１口の単価も安いので、少額でも投資できます。

僕の運用状況はこちらからご覧いただけますので、参考になることがあるかもしれません→株式ETF運用状況・過去ログ

※予想分配金、単価などは日々変動します。最新の金額等は公式発表等をご確認ください。

※あくまでも個人の感想です。特定の銘柄、商品などへの投資を推奨するものではありません。