【高利回りREIT】3468-スターアジア不動産投資法人の評価は?

3468-スターアジア不動産投資法人はリートETFよりも高い分配金が魅力

今回はETFではなくて、個別銘柄のREIT、不動産投資法人の銘柄を紹介したいと思います。
不労所得といえば不動産、と思い浮かべる方も多いでしょう。
でも不動産は高いです。
マンションの1室でも数千万円、ビル1棟なら億単位です。
しかし、高額のローンを組んで取得した物件でも、入居者がいなければ収入になりません。

不動産の不労所得には興味がある。
でも借金をしてまで大きなリスクは取りたくない

そこで今回ご紹介するのが、不動産投資信託
REITです。

REITを簡単に説明すると…
  • 投資家はお金を出すだけで、不動産の運営はおまかせ
  • 不動産の賃料が収益になって、利益は年数回の分配金として受け取れる。
  • 売買は証券会社に注文を出すだけ。ネット証券ならスマホアプリでも売買できる。
  • 1口あたり数万円~数十万円と多彩な銘柄がある。

そんなREIT銘柄の中から、1口数万円と比較的安価で、分配金利回りが高めの銘柄を取り上げたいと思います。

<3468>スターアジア不動産投資法人

このページでは以下の内容について、解説したいと思います。

  • <3468>スターアジア不動産投資法人とは、どんなREIT銘柄なのか?
  • 資産規模や、保有する物件の傾向は?
  • 分配金はいくらくらい?

※1口単価、分配金利回り、時価総額などは、個別銘柄のリートの中で高め、低めとなっております。
※予想分配金、単価などは日々変動します。このページの記載内容は過去のデータであり、今後の利回り等を保証するものではありません。最新の金額等は公式発表等をご確認ください。
※あくまでも個人の感想です。特定の銘柄、商品などへの投資を推奨するものではありません。

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スターアジア不動産投資法人とは、どんなREIT銘柄か?

証券コード3468
銘柄名スターアジア不動産投資法人
Webサイトhttp://starasia-reit.com/
運用資産総合型
物件の地域関東、関西、福岡
1口単価安め
分配金利回り高め
時価総額低め
2022年予想分配金¥2,954
2022.9.22終値¥59,200
予想分配金利回り
(2022.9.22時点)
4.99%
権利確定日1月末、7月末
分配金入金日4月、10月中旬
<3468>スターアジア不動産投資法人の簡易的なまとめ

2016年4月20日に上場。
2020年8月に、さくら総合リート投資法人を吸収合併。

現在に至る。

ややオフィス寄りの総合型

オフィス20件
商業施設4件
住宅19件
物流施設9件
ホテル8件
合計60件
<3468>スターアジア不動産投資法人の保有物件数 2022.4.7
スターアジア不動産投資法人のWebサイトを参照

保有物件数ではオフィスと住宅が多く、ほぼ同数になります。
しかしオフィスビルと住宅では価格が違いますね。
資産配分でみると、住宅はオフィスよりも小さい比率になります。

<3468>スターアジア不動産投資法人の保有物件ポートフォリオ 2022.4.7
<3468>スターアジア不動産投資法人の保有物件ポートフォリオ 2022.4.7
スターアジア不動産投資法人のWebサイトより引用

4割オフィスで、残りはバランス型。
特化型ではなく、ややオフィス寄りの総合型と言えると思います。

関東を中心に、関西と福岡にも物件を保有

保有物件の地域は、首都圏および関東が多めです。
あとは大阪など関西と、福岡にも若干。

首都圏プラス関東方面で7割強なので、関東を中心に物件を保有しています。

資産規模はリート銘柄の中では小さめ

2022年3月15日発表の決算短信によると、総資産は1,933億円です。
1口時価×発行済み口数 の時価総額は、約1,100億円。

資産規模の大きいところのリート銘柄は、総資産が13,000億円あるそうです。
61の上場リート銘柄中、スターアジア不動産投資法人の総資産は40番目のようです。
上場リート銘柄の中では、スターアジア不動産投資法人の資産規模は小さめと言えるでしょう。

資産規模が大きいほど保有する物件数も多くなりますし、地域とかも分散できて、安定感が出てきます。
規模の小さい銘柄は物件数が少ないですし、老朽化したら建て替え、修繕費用とかもあるので、何かあった際に収益がガクッと落ちるリスクがあるかもしれませんね。

資産規模が大きいところが、必ずしも分散して物件を保有しているわけではなく、集中投資しているところもありますけど。
Jリートで資産規模が一番大きいのは、<8951>日本ビルファンド投資法人です。

分配金権利確定日は1月末と7月末

1月末と7月末に決算を行います。
その日に投資主名簿に記載されていれば分配金を受け取る権利を得ることができます。
その数日前までに購入していないと権利を得られないので、権利付き最終日までに購入を終える必要があります。

休日などを挟むとズレるので、権利付き最終日は公式サイトや証券会社のWebサイトなどで、ちゃんと確認してから売買しましょう。

1口6万円前後、リート銘柄では安め

<3468>スターアジア不動産投資法人の価格チャート2022.4.7
<3468>スターアジア不動産投資法人の価格チャート2022.4.7
画像はGoogle検索結果のスクリーンショットです

スターアジア不動産投資法人の1口単価は、2022年4月時点で6万円前後です。

JリートETFよりは高いけど、個別リートでは安め

リートETFよりは高いですが、数十万円する銘柄もあるリート銘柄の中では安めで、比較的買いやすい値段だと思います。
株式のように1単元が100株とかいうことはなく、スターアジア不動産投資法人の最小取引単位は1口です。
数万円で買えるので、リート銘柄の中では買いやすいお値段です。

コロナ前は6万円弱くらいだったのですが、コロナ暴落で3万円くらい、半値近くに下落しています。
リート銘柄は有事の際に大きく下落することがあるので、投資をする際には注意が必要かもしれません。

2021年にはコロナ暴落前よりも高値に

<3468>スターアジア不動産投資法人の価格チャート 2021年後半~2022年前半
<3468>スターアジア不動産投資法人の価格チャート 2021年後半~2022年前半
画像はGoogle検索結果のスクリーンショットです

2021年には1口単価が6万円を超えて、コロナ暴落前よりも高値になりました。
2022年前半も6万円前後で推移しています。
価格が下がる場面も見られますが、<3468>スターアジア不動産投資法人の1口単価は、コロナ暴落前の水準に戻っています。

ところが、分配金額はコロナ後に大きく減っており、利回りは下がっているのです。

分配金はいくら?

分配金は?
分配金
決算月分配金額
2023年7月¥1,485(予想額)
2023年1月¥1,476(予想額)
2022年7月¥1,476
2022年1月¥1,478
2021年7月¥1,462
2021年1月¥1,676
2020年7月¥3,436
2020年1月¥2,788
<3468>スターアジア不動産投資法人の分配金
スターアジア不動産投資法人のWebサイトを参照

スターアジア不動産投資法人の予想分配金利回りは、リートETFよりも高く、リート銘柄の中でも高めです。
それでも、コロナ禍以後、大きく減額しており、まだ低いままです。

2020年にさくら総合リート投資法人を合併しており、資産総額が大きく増えていることと、投資口の分割も行っているので、計算がややこしいことになっています。

合併前のスターアジア不動産投資法人 1口 → 合併後 2口

かつては利回り10%以上だったけど…

2020年の年間分配金額は、6,224円。
コロナ前の1口単価は6万円しない程度でした。
6万円で買ったとしても、利回りは10%以上だったのです。

古い記事とかを見ると超高利回りが謳われていたりしますが、2022年の予想利回りは5%前後。
十分に高い利回りですが、かつてのような高い利回りではなくなっています。

2022年の予想利回りは5%前後

2022年の予想分配金額は、年間で2,954円です。
2020年の半分も出ていません。
それでも、1口単価は2022年のほうが高いです。
価格が変動するので購入金額次第で分配金利回りも変わりますが、概ね5%前後の利回りになっています。
リートETFの利回りよりは高めです。

以前よりも利回りが下がっていますが、経済面が正常化すれば分配金も増えて、いずれ高い利回りに戻るかも、という期待もあっての高値なのかもしれません。

2022年8月、公募増資(PO)を実施、物件を追加取得へ

2022年8月1日に、物件の追加取得のために公募増資を行うことが発表されました。
発行済投資口数は132,300口を追加して、1,789,389口から1,921,689口へと増加する見込みです。

2022年8月1日時点での発行済投資口数1,789,389口
今回の公募増資で増える投資口数132,300口
公募増資後の発行済投資口数1,921,689口
2022年8月の公募増資による発行済投資口数の変動
「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」より引用
http://starasia-reit.com/

増資の発表後、株価は少し下落した

<3468>スターアジア不動産投資法人の価格チャート 2022.8.5
<3468>スターアジア不動産投資法人の価格チャート 2022.8.5
画像はgoogle検索結果のスクリーンショットです

8月1日の増資発表後、スターアジア不動産投資法人の1口価格は56,000円を割るまで急落…というほどでもありませんが、下落しました。
増資という言葉にマイナスの印象があるようです。
しかし下落もそう続かず、持ち直しています。

2022年8月9日に決定した売り出し価格は 54,795円でした。

増資による物件の追加取得で、収益および分配金額は増額する見込み

増資で得た資金で、大阪市阿倍野の商業施設とホテル、藤沢のオフィスビルを取得する予定のようです。
中古で既にテナントも入っているので、収益面では即戦力ですね。

投資口数が大幅に増えるので、1口あたりの分配金額は分母が増えるため減ってしまうのでは?

と不安になるかと思いますが、2023年7月期の1口あたり分配金予想額は1,485円。
2022年7月期と2023年1月期の予想額1,476円から増額される見込みです。

決算期1口あたり分配金予想額
2022年7月期1,476円
2023年1月期1,476円
2023年7月期1,485円
(9円増額見込)
増資と物件追加取得による分配金予想額の変更予想
「2023年1月期の運用状況の予想の修正並びに2023年7月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」から引用
http://starasia-reit.com/

2021年8月にも増資を実施しているが、分配金額も1口単価も上昇している

スターアジア不動産投資法人は2021年8月にも同じくらいの規模で増資を実施しています。
増資によるものか、社会情勢による影響か微妙なところですが、一時的なものではありますが増資の実施後に価格が下落しているものの、その後に増資前よりも高値になっています。

1口あたりの分配金額も、2021年7月期に減額した後、2022年1月期には増額しています。
増資よりも、社会情勢のほうが1口の価格や分配金額に影響が大きそうです。

中期目標の資産規模3,000億円に向けて、今後も増資があるかも

スターアジア不動産投資法人は2021年3月に策定した中期計画で

『資産規模目標3,000億円、1口当たり分配金目標1,600円』

というのを出しています。
増資前の資産規模が1,796億円。
今回の増資で得られる資金は70億円くらい?
3,000億円にはまだ遠いですね。

目標達成まで、まだまだ追加で増資をしそうです。

まとめ

<3468>スターアジア不動産投資法人について、簡単にまとめてみました。

  • リートETFよりも単価は高いけど、リート銘柄の中では安め。
  • 予想分配金利回りはリートETFよりも高く、リート銘柄の中でも高め。
  • 1口価格はコロナ前よりも高くなったけど、分配金は半分以下でまだ戻っていない。
  • 資産規模が小さいので、有事の際には注意が必要かも?

分配金利回りはそこそこ高いのですが、一般論として利回りが高いほどリスクが高くなる傾向がある、ということは頭に入れておいたほうが良いです。
資産規模が大きく、沢山のビルを所有していれば、1棟くらい無くなったところで収益に大きな影響は与えません。
でも規模が小さくて、1棟で数パーセントの資産だったりすると…?

高い利益を追求するのか、安定した利益を求めるのか。
そこらへんは人それぞれなので、自分に合った投資を見つけられたら良いな、と思うのでした。

僕はスターアジア、保有していますけどね。
多数のREIT銘柄に分散投資できる東証リート指数連動のETFを選ぶのも、一つの手段だと思います。
ETFは1口の単価も安いので、少額でも投資できます。

僕の運用状況はこちらからご覧いただけますので、参考になることがあるかもしれません→株式ETF運用状況・過去ログ

※予想分配金、単価などは日々変動します。最新の金額等は公式発表等をご確認ください。
※あくまでも個人の感想です。特定の銘柄、商品などへの投資を推奨するものではありません。

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